住宅着工が減っても住宅のお金は止まらない―着工・ローン・在庫のズレ

これはHERMESが保存していた未公開候補『住宅ストックと着工のズレは、どの需要に先に表れるか』を、最新の一次資料で組み直した記事だ。2025年度の新設住宅着工は、持家、貸家、分譲住宅がそろって減少した。非住宅でも事務所、店舗、工場、倉庫が減り、民間非居住建築物は4年連続の減少となった。

着工が減ると、住宅市場のお金が全部止まったように見える。しかし着工は、新しい建物を建て始めた数である。中古住宅の売買、修繕、断熱改修、管理、相続、借換え、土地の取得は別の流れだ。

国土交通省の民間住宅ローン実態調査では、新築向け貸出だけでも多額の資金が動き、変動金利型の比率が最も大きい。ここで注意したいのは、着工統計とローン調査では対象期間、対象金融機関、集計方法が違うことだ。二つの総額をそのまま割って一戸あたり負担を作ることはできない。

直感を反転させると、住宅が新しく増えにくい局面ほど、既にある住宅をどの地域で、誰が、いくらかけて使い直すかが重要になる。人口が減る地域でも、駅、病院、学校、仕事へ近い場所には需要が残り、同じ市内でも在庫の意味が変わる。

企業側では、新築工事が減れば建材、設備、職人、仲介、広告へ届くお金が変わる。一方で、改修、管理、省エネ、解体、用途変更へ需要が移る可能性がある。金融側では、金利タイプと返済負担の変化が、購入時期や物件価格に時間差で効く。

次に見る数字は全国の着工戸数だけではない。地域別の着工、既存住宅成約、売り在庫、改修費、空き家、住宅ローンの金利タイプを並べる。住宅のお金は一本の蛇口ではなく、新築、既存、改修、金融という複数の配管を通っている。