2万2000ドルの空き家とタワマンは、同じ問いにたどり着く——買値の後ろにある家の出口

『日本で2万2000ドルの家を買う』。その見出しだけなら、海外から見た格安住宅の夢物語にもできる。ところが今回見た24分53秒の動画は、購入を勧めるより先に、外国人の所有、1981年の耐震基準、銀行口座、災害、断熱、野生動物、空き家探し、民泊、近隣関係、言葉の壁を順に置いていた。公開者名はここでは伏せるが、安さを入口にして『買う前に知っておきたかったこと』へ戻す構成が親切だった。

ただし、これは一人の購入体験であって、日本の空き家全体を証明する統計ではない。動画の再生数やコメントも市場価格の証拠にはならない。そこで体験談から持ち帰るのは結論ではなく、買値の後ろに隠れた費用を一つずつ開く手順である。

2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％だった。そのうち賃貸用、売却用、二次的住宅を除く『その他の空き家』は385万6千戸ある。けれども、空いていることと、すぐ安全に住めることは同じではない。国土交通省も中古住宅の取引で建物状況調査、いわゆるインスペクションの活用を案内している。1981年6月より前の建物なら耐震性は特に確認したいが、築年だけで安全性を断定せず、構造、防水、基礎、屋根、配管、シロアリなどを専門家と見る必要がある。

空き家を直して貸す案もある。ここで家は『安く買った物』から小さな運営事業へ変わる。改修費、固定資産税、保険、草木や害虫への対応、浄化槽や給湯設備、入退去、遠隔管理を払いながら、その地域に実際の借り手がいるかを確かめる。住宅宿泊事業にするなら、年間180日の上限に加え、自治体の条例、消防設備、近隣からの苦情対応もある。予約サイトへ載せれば自動的に需要が生まれるわけではない。

かと思えば、反対側には高額なタワーマンションがある。SNSやYouTubeで『もう人気がない』という動画が伸びても、それだけで市場全体の下落や売れ残りを証明したことにはならない。2025年上半期に国外から取得された新築マンションの割合は、国土交通省調査で東京23区3.5％、都心6区7.5％だった。外国人の『爆買い』という一語では、購入者の大部分や地域差、実需と短期売買を説明しきれない。

タワマンで見落としやすいのは、一室を買うと同時に巨大な共同設備の維持へ参加することだ。エレベーター、給排水ポンプ、内廊下の空調、スプリンクラー、非常用設備、免震装置、機械式駐車場は、眺望とは別の時間で古くなる。国土交通省が62棟を対象にした調査では、超高層特有の修繕項目について25.8％が積立計画なしと回答した。一部の調査なので全タワマンへ一般化はできないが、購入価格だけでなく長期修繕計画、積立残高、値上げ予定、工事履歴を読む理由にはなる。

安い空き家と高いタワマンは正反対に見える。それでも資金の流れはよく似ている。最初に購入代金を払い、次に使える状態を作り、毎年の維持費を払い、最後に自分で住む人、借りる人、買い取る人の需要へつなぐ。違うのは、空き家では一戸の修繕と地域運営を自分で背負いやすく、タワマンでは大規模な共同運営と将来工事を区分所有者で分け合う点だ。

家を見るとき、安いか高いかの前に四つだけ聞きたい。法的・物理的に使えるか。使える状態まで総額いくらか。毎年誰がいくら払うか。そして手放す日に誰が引き受けるか。2万2000ドルは答えではなく入口であり、タワマンの高値も安全証明ではない。買うのは建物だけではない。その後の時間と支払いまで一緒に買う。